Vender una propiedad que se encuentra alquilada no solo es posible, sino habitual. Sin embargo, hacerlo sin planificación legal puede desencadenar conflictos, frustrar la operación y perjudicar tanto al propietario como al inquilino. Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, se flexibilizaron algunas normas del régimen de alquileres, devolviendo mayor libertad contractual a las partes. No obstante, la clave sigue siendo una buena redacción del contrato y el cumplimiento estricto de los derechos adquiridos por el inquilino. En este artículo te explico cómo actuar ante una venta con locación vigente y qué aspectos legales conviene tener en cuenta para evitar complicaciones.
¿Se puede vender un inmueble alquilado?
Sí, la venta de una propiedad con contrato de locación vigente está permitida. Lo que no se puede hacer, salvo previsión contractual, es exigir al inquilino que desocupe el inmueble sin respetar los términos del contrato.
Si el contrato no contiene cláusulas de rescisión anticipada por venta, el nuevo comprador deberá respetar la locación hasta su vencimiento. Esto se conoce como «venta con continuidad de contrato». En ese caso, el inquilino mantiene todos sus derechos frente al nuevo propietario.
¿Qué pasa si el contrato contempla la venta como causal de rescisión?
Para que el propietario pueda pedir la desocupación anticipada por venta, el contrato debe incluir una cláusula específica, en línea con el artículo 1189 inciso b) del Código Civil y Comercial. Esta cláusula debe establecer:
- Que la venta del inmueble es causal de finalización anticipada.
- El plazo mínimo de notificación al inquilino (recomendado: al menos 90 o 120 días).
- Una indemnización preacordada por desalojo anticipado, como compensación justa.
Este tipo de previsiones debe constar por escrito, firmadas por el inquilino y su garante, y formar parte del contrato o anexos debidamente incorporados.
¿Qué alternativas tiene el propietario si el contrato no lo contempla?
En ausencia de una cláusula de rescisión por venta, el propietario tiene dos caminos:
- Negociar con el inquilino una salida voluntaria, ofreciendo una compensación económica.
- Vender la propiedad con el contrato vigente, apelando a inversores interesados en la renta.
Cabe destacar que muchos compradores buscan precisamente inmuebles alquilados, por lo que no siempre la locación representa un obstáculo.
Exhibición del inmueble y visitas: otro punto clave
Si el contrato no regula cómo y cuándo se podrá mostrar la propiedad en caso de venta, el inquilino no tiene obligación de permitir visitas. Para evitar malentendidos, es aconsejable pactar en el contrato:
- Días y horarios específicos (por ejemplo: sábados de 10 a 12 hs).
- Notificación previa mínima (48 horas).
- Acompañamiento por parte del corredor matriculado.
Estas condiciones aseguran transparencia y respeto de la intimidad del inquilino.
Rescisión anticipada por parte del inquilino: nuevas reglas
El DNU 70/2023 modificó también las condiciones para que el inquilino pueda rescindir el contrato:
- Puede hacerlo en cualquier momento, sin necesidad de causa.
- Debe notificar con al menos 30 días de antelación, de forma fehaciente.
- Debe pagar una indemnización del 10% del saldo restante hasta el fin del contrato.
Se recomienda establecer en el contrato cómo se calculará esa indemnización (por ejemplo, con alquiler actualizado o valor pactado), y permitir que la notificación se realice por medios electrónicos, como WhatsApp o correo electrónico.
Redacción del contrato: el verdadero punto de partida
Todo lo anterior depende de un contrato bien redactado. Para evitar problemas, los especialistas recomiendan incluir:
- Cláusulas claras sobre venta, rescisión anticipada y visitas al inmueble.
- Condiciones de actualización del alquiler (índices, moneda, frecuencia).
- Responsabilidad por reparaciones, estado del inmueble, garantías y penalidades.
- Medios de comunicación válidos y procedimientos de resolución de conflictos.
Firmar sin el debido asesoramiento legal puede derivar en situaciones difíciles de revertir. Lo ideal es que tanto propietarios como inquilinos consulten a un abogado antes de firmar o renegociar cualquier contrato.
¿Sos propietario o inquilino y tenés dudas legales sobre tu contrato?
La posibilidad de vender una propiedad alquilada existe, pero requiere planificación y conocimiento de la normativa vigente. Si sos propietario y querés incorporar cláusulas adecuadas a tu contrato, o si sos inquilino y recibiste una notificación por venta, te puedo ayudar.
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