El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, titulado “Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina,” ha generado una importante transformación en el ámbito de los contratos de locación inmobiliaria. Publicado en el Boletín Oficial el 21 de diciembre de 2023, este DNU deroga la Ley 27.551 de locaciones y modifica varios artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN). A continuación, analizamos los principales cambios y sus implicancias.

Título X – Justicia (Arts. 249 – 263 del DNU 70/2023): Derogación de la Ley de Alquileres

La derogación de la Ley 27.551 implica la eliminación de las regulaciones complementarias de las locaciones, el Programa Nacional de Alquiler Social y los métodos alternativos de resolución de conflictos. Este cambio también revierte la modificación al artículo 75 del CCyCN, que establecía el domicilio especial para los contratos.

Modificaciones en la Ley 27.737

Los cambios introducidos por la Ley 27.737 en octubre pasado también han sido derogados, manteniendo únicamente el artículo 1201 del CCyCN sin la modificación de la Ley 27.551. Los incentivos tributarios y fiscales del capítulo III de la Ley 27.737 permanecen vigentes.

Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación

Las modificaciones al CCyCN incluidas en el DNU 70/2023 abarcan varios artículos:

  • Art. 765 y 766: Establecen que el deudor debe entregar la cantidad de moneda acordada, sin importar si es de curso legal en el país.
  • Art. 958 y 960: Refuerzan la libertad de contratación y limitan la capacidad de los jueces para modificar contratos.
  • Art. 989: Introduce un control judicial sobre las cláusulas abusivas.

En lo que respecta específicamente a los contratos de locación de inmuebles:

  • Art. 1196: Las partes pueden determinar libremente las garantías y la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.
  • Art. 1198: El plazo de locación varía según el tipo de contrato, siendo de dos años para vivienda permanente y tres años para otros destinos.
  • Art. 1199: Permite pactar alquileres en moneda extranjera y ajustar su valor con cualquier índice acordado.

Procedimiento para la Vigencia del DNU

El DNU entra en vigencia ocho días después de su publicación, conforme al artículo 5° del CCyCN, es decir, el 29 de diciembre de 2023. La Constitución Nacional estipula que el Congreso debe tratar el DNU para su confirmación o rechazo. Durante este período, los contratos firmados bajo esta nueva legislación serán válidos.

Inconstitucionalidad del DNU 70/2023

La Corte Suprema de Justicia ha reiterado que los DNU solo se justifican en circunstancias excepcionales. La imposición de un nuevo modelo sin la participación del Congreso contraviene los principios de la división de poderes y el procedimiento legislativo constitucional. Este DNU plantea un dilema jurídico significativo, dado que intenta implementar cambios sustanciales sin seguir el proceso legislativo ordinario.

Conclusión

El DNU 70/2023 introduce cambios profundos y controvertidos en los contratos de locación inmobiliaria, generando incertidumbre sobre su constitucionalidad y aplicación. En este contexto, es fundamental que propietarios e inquilinos comprendan cómo estas modificaciones pueden afectar sus derechos y obligaciones.

En nuestro estudio jurídico, estamos comprometidos a brindar asesoramiento legal claro y oportuno. Invitamos a todos los interesados a realizar una consulta sin costo ni compromiso para analizar su situación específica y ofrecerles la mejor orientación posible. ¡No dude en contactarnos!