Al comprar o vender una propiedad, es fundamental entender el alcance de los instrumentos legales utilizados. Esto nos permite actuar dentro de la ley y cumplir con nuestras responsabilidades como ciudadanos.
A lo largo de los años, en nuestro país se han utilizado diversos mecanismos, tanto públicos como privados, para establecer derechos sobre propiedades inmobiliarias. Seguramente has escuchado hablar de términos como “Cesión de Derechos”, “Donación”, “Boleto de Compraventa” y “Título de Propiedad”. Estos instrumentos desempeñan un papel fundamental a la hora de adquirir una propiedad, pero a veces resulta confuso entender las diferencias entre ellos y los derechos que garantizan.
Hoy vamos a centrarnos en el Boleto de Compraventa, un instrumento con una larga historia que ha impulsado el dinamismo del mercado inmobiliario. Pero, ¿qué es exactamente un boleto de compraventa de inmueble? ¿En qué se diferencia de una escritura pública? ¿Cuál es su alcance y qué derechos protege? Estas son preguntas comunes que surgen a menudo, y es importante aclararlas para que puedas tomar decisiones informadas según tu situación particular.
En este contexto, la Jurisprudencia ha reconocido la necesidad de proteger los derechos de los compradores de propiedades a través del uso de boletos de compraventa, incluso cuando son instrumentos privados. En nuestro país, el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) establece las normas que regulan nuestros derechos en asuntos civiles. El artículo 1170, en su versión más reciente, señala que “el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan tomado medidas cautelares sobre la propiedad vendida, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos”. Estos requisitos incluyen que el comprador haya contratado con el titular registral o pueda subrogarse en su posición jurídica, que haya realizado un pago mínimo del 25% del precio antes de que se imponga la medida cautelar, que el boleto cuente con una fecha cierta y que la adquisición cuente con una publicidad suficiente, ya sea registral o posesoria.
¿Qué es y qué debe contener el Boleto de Compraventa?
El Boleto de Compraventa es un contrato privado que establece los términos y condiciones de la transacción de compra de un inmueble. Para que sea válido y completo, debe contener elementos esenciales como el Consentimiento, que implica la libre voluntad de ambas partes para aceptar el acuerdo y la capacidad legal para contraer derechos y obligaciones. Además, debe especificar un Objeto lícito, es decir, que cumpla con las normas legales y no esté prohibido. Por último, la Causa del contrato se refiere al pago del precio por parte del comprador, mientras que el vendedor se compromete a entregar la propiedad. Estos elementos son fundamentales para asegurar la validez y claridad del Boleto de Compraventa.
¿Cuáles son sus características?
Es un contrato Oneroso (el precio, se paga por algo), es Bilateral (hay dos o más sujetos que se ponen de acuerdo, hay un consenso y dan su consentimiento), Conmutativo (hay obligaciones recíprocas entre los Sujetos), de tracto sucesivo/tracto instantáneo, se refiere al cumplimiento de esa obligación a lo largo de un período de tiempo determinado.
Sostiene el profesor Jorge A. Alterini que “en el lapso que transcurre desde el otorgamiento del instrumento privado y el instrumento público nos hallamos frente al supuesto del llamado boleto de compraventa… Quienes se obligan, uno a vender y otro a comprar un inmueble mediante boleto de compraventa, se obligan recíprocamente, y esa promesa bilateral de compraventa es un contrato”. Continúa sosteniendo el citado autor “que el Art. 1018 del Código Civil determina que en realidad el boleto de compraventa importa un contrato en que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles. Este contrato del Art. 1018 es, sin duda alguna, un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no como contrato de compraventa, sino como contrato que obliga a concluir el de compraventa”.
¿Cuáles son sus características?
El Boleto de Compraventa tiene características específicas que lo definen. Es un contrato oneroso, lo que significa que implica un intercambio de valores económicos, como el pago del precio por parte del comprador. Además, es un contrato bilateral, ya que involucra el acuerdo y consentimiento de al menos dos partes. También se considera un contrato conmutativo, dado que establece obligaciones recíprocas entre los sujetos involucrados.
El Boleto de Compraventa puede ser de tracto sucesivo o tracto instantáneo. Esto significa que el cumplimiento de las obligaciones puede ocurrir a lo largo de un período de tiempo determinado o de manera inmediata, dependiendo de los términos acordados.
El reconocido profesor Jorge A. Alterini sostiene que durante el lapso que transcurre entre la firma del boleto de compraventa y la formalización en un instrumento público, se encuentra lo que se conoce como boleto de compraventa. En este caso, ambas partes se comprometen mutuamente, y esa promesa bilateral de compraventa constituye un contrato en sí mismo. Según el artículo 1018 del Código Civil, el boleto de compraventa implica un contrato en el cual las partes se comprometen válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles. En resumen, el boleto de compraventa es un contrato real, firme, serio y definitivo, aunque no en el sentido de ser un contrato de compraventa propiamente dicho, sino como un contrato que establece la obligación de concluir la compraventa en sí.
¿Qué consecuencias jurídicas genera?
El Boleto de Compraventa conlleva diversas consecuencias jurídicas. En primer lugar, el comprador tiene la obligación de pagar el precio acordado según la forma establecida en el contrato. Por otro lado, el vendedor está obligado a entregar el inmueble, lo que se conoce legalmente como la tradición de la cosa.
Es importante destacar que el contrato de compraventa de un inmueble genera la obligación futura de solicitar la escrituración. En relación a este punto, el fallo plenario “Cazes de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel”, del 3 de octubre de 1951, y publicado en LA LEY, 64-476, estableció que el juez tiene la facultad de otorgar la escritura pública en calidad de tercero, cumpliendo así en nombre del deudor y a su cargo los trámites necesarios para formalizar la escrituración.
En resumen, las consecuencias jurídicas del Boleto de Compraventa implican la obligación del comprador de pagar el precio acordado y del vendedor de entregar el inmueble. Además, el contrato establece la obligación futura de escriturar la propiedad, y el fallo plenario mencionado permite que el juez actúe como tercero para otorgar la escritura pública en nombre del deudor.
¿Por qué es importante escriturar?
La escrituración es un proceso de vital importancia en la compraventa de bienes inmuebles. Según el reconocido jurista Alterini: “El boleto de compraventa, al no cumplir con los requisitos de un título suficiente según el Art. 1892, no es suficiente para transferir el derecho real de dominio, incluso si se ha realizado la tradición. En este caso, habrá una posesión traslativa de posesión, pero no una tradición traslativa de dominio” (CCyC Comentado J.A. Alterini – T. VI, Pág. 145).
En resumen, la propiedad de un bien inmueble se adquiere mediante una compraventa u otros instrumentos legales, como donaciones o permutas. Sin embargo, para que la transmisión de dominio sea efectiva, especialmente en el caso de una compraventa formalizada mediante un boleto, es necesario llevar a cabo la escrituración. Esto implica formalizar la operación a través de una escritura pública y registrar el bien en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente. La escritura traslativa de dominio se convierte en el instrumento público que permite la transferencia de los derechos reales de dominio del vendedor al comprador.
Comprender estas diferencias y los derechos que te amparan como comprador es fundamental para tomar decisiones acertadas al adquirir una propiedad. En nuestro blog, encontrarás información detallada sobre estos temas y otros aspectos clave del mercado inmobiliario, con el objetivo de brindarte el conocimiento necesario para tomar decisiones informadas y proteger tus intereses como potencial cliente. ¡Sigue leyendo y descubre todo lo que necesitas saber antes de dar el paso hacia la adquisición de tu nuevo hogar!
