Si estás buscando alquilar un local comercial en Argentina, es importante que conozcas los requisitos y disposiciones legales que rigen los contratos de locación. En este artículo te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de locación comercial en Argentina.
El Código Civil y Comercial de la Nación y la nueva Ley de Alquileres Nº 27.551 establecen ciertas disposiciones de orden público que deben cumplirse y no pueden ser ignoradas por el contrato. Es importante que tanto el locador como el locatario estén al tanto de estas disposiciones para evitar cualquier tipo de inconveniente en el futuro.
Una de las primeras cuestiones a tener en cuenta es que los contratos de locación no tienen requisitos formales específicos y bastará con un instrumento escrito. Además, los contratos de locación sobre inmuebles urbanos tienen un plazo legal mínimo de tres años y un plazo máximo de 50 años para el contrato de locación comercial en Argentina. A menos que se prevea expresamente en el acuerdo, los locatarios no tienen derecho a renovar el contrato al final del plazo contractual.
Otro punto importante a considerar es el precio del contrato de locación comercial. Este puede fijarse en moneda nacional o extranjera y ajustarse mediante indexación u otros mecanismos. Además, es importante tener en cuenta que el IVA se aplica al alquiler con la alícuota del 21%. Un depósito en garantía y/o un seguro de caución son habituales en las prácticas del mercado.
En cuanto a las cargas y contribuciones, el locatario es responsable del pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé al inmueble. No es responsable del pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo pueden establecerse como responsabilidad del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales.
Respecto a las reparaciones, el locador es responsable de mantener el inmueble en condiciones adecuadas para el uso y goce convenido, y debe realizar las reparaciones necesarias para restaurar cualquier deterioro o defecto no imputable al locatario. En caso de que el locador se niegue o no responda a un reclamo de reparación urgente notificado por el locatario, este último puede realizar la reparación por su cuenta, cargando al locador una vez que hayan transcurrido al menos 24 horas desde la notificación.
En el caso de reparaciones que no sean urgentes, el locatario debe intimar al locador para que las realice en un plazo de al menos 10 días, y si el locador no cumple con esta obligación, el locatario puede realizar la reparación por su cuenta, con cargo al locador.
En cuanto a la subarriendo y cesión del contrato, se establece que el locatario puede subarrendar una parte del inmueble a menos que se acuerde lo contrario. Además, el locatario puede ceder su posición contractual a un tercero con el consentimiento del locador, y cualquier prohibición de cesión del contrato también incluye la prohibición de subarrendar y viceversa.
En caso de rescisión anticipada del contrato, el locatario puede rescindirlo a voluntad después de seis meses de plazo, siempre que notifique al locador con un mes de anticipación y pague una indemnización correspondiente. Si el locatario ejerce su derecho a rescindir el contrato en el primer año de vigencia, deberá pagar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler, y si lo hace después de este período, deberá pagar una indemnización equivalente a un mes de alquiler.
Finalmente, se establece que las partes del contrato pueden constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan, y que los contratos de locación de inmueble deben ser declarados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación en Argentina.
