En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber sobre los alquileres en Argentina. Si estás buscando alquilar un departamento, casa u oficina, este es el lugar indicado para informarte sobre los aspectos legales, los requisitos necesarios y los trámites a realizar. En Argentina, el mercado de alquileres es amplio y variado, pero puede resultar confuso y complejo para aquellos que no están familiarizados con sus particularidades. Por eso, en este artículo te brindaré toda la información que necesitas para tomar la mejor decisión y llevar adelante el proceso de alquiler de forma segura y exitosa.
Introducción: Algunos Derechos y Obligaciones básicos
El proceso de alquilar un inmueble en Argentina está regulado por la ley, la cual establece los derechos y obligaciones tanto del inquilino como del propietario.
En este sentido, se prohíben los pagos adelantados, excepto el pago de un mes de alquiler y el depósito en garantía.
Es recomendable que el contrato de alquiler sea por escrito, ya que es más fácil de probar su existencia.
El locador es la persona que alquila el inmueble, mientras que el inquilino es la persona que lo alquila.
El plazo mínimo del contrato de alquiler, tanto para fines comerciales como residenciales, es de 3 años, aunque se puede acordar un plazo diferente siempre y cuando este sea mayor a 3 años.
Sin embargo, existen excepciones a este plazo mínimo, tales como contratos de alquiler destinados a sede de embajadas o consulados, habitaciones con fines turísticos, guardas de cosas, entre otros. También hay contratos que tienen una finalidad determinada y que deben cumplirse en un plazo menor pactado, los cuales no están sujetos al plazo mínimo de 3 años.
Pagos adelantados y depósito
La ley de alquileres establece que los pagos adelantados no pueden superar el valor de un mes de alquiler. Es decir, el locador no puede exigir el pago anticipado por períodos mayores a un mes, tampoco puede pedir depósitos de garantía o exigencias similares mayores al importe del primer mes de alquiler.
Además, el locador no puede exigir el pago de valor llave o equivalente, ni la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
En cuanto al depósito en garantía, es una suma de dinero que el locador solicita al inquilino para asegurarse de que se cumplirá con el contrato de alquiler.
Cuando el contrato finaliza, si no hay reparaciones necesarias, el locador debe devolver el depósito en el mismo estado en el que lo recibió.
El monto del depósito debe ser equivalente al precio del último mes de la locación o a la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler.
Es importante destacar que el locador debe devolver el depósito en el momento en que se devuelve el inmueble alquilado.
Servicios públicos y expensas
Si hay alguna deuda por servicios públicos o expensas que no está facturada cuando se devuelve la propiedad, el inquilino y el locador pueden acordar cómo se pagará. Una opción es pagarla tomando en cuenta los valores del último servicio o expensas que pagaste, o el locador puede retener una suma de dinero para pagarlas. Una vez que se pagan estas facturas, el inquilino debe presentar las constancias al locador y este último debe devolver las sumas retenidas de manera inmediata.
De acuerdo a la ley, el inquilino sólo tiene a su cargo el pago de las expensas comunes ordinarias, es decir, aquellas que derivan de gastos habituales y que tienen que ver con los servicios normales y permanentes.
Garantía
Otro aspecto importante al alquilar una propiedad son las garantías. La ley establece que el inquilino debe proponer al menos dos de las siguientes garantías: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario, o garantía personal del inquilino o inquilina.
En caso de ser más de una persona, se deben sumar los ingresos de todos.
El locador no puede pedir una garantía que supere cinco veces el valor mensual del alquiler, salvo en el caso de la garantía personal del inquilino o inquilina, en el que puede pedir hasta un máximo de diez veces el valor mensual de la locación. Además, el locador debe aceptar al menos una de las garantías propuestas por el inquilino o inquilina.
Reparaciones y mejoras
Es importante destacar que si el inmueble sufre algún tipo de deterioro que no sea imputable al inquilino, el locador es el responsable de hacer las reparaciones correspondientes. En caso de que el locador se niegue o no realice una reparación urgente, el inquilino puede hacerla por su cuenta y el locador deberá pagarla.
En el caso de reparaciones no urgentes, el inquilino debe intimar al locador y, si no las realiza en un plazo de 10 días corridos, el inquilino puede hacerlas por su cuenta y el locador deberá pagarlas.
Por otro lado, si el contrato no lo prohíbe, el inquilino puede hacer mejoras en el inmueble. Si se trata de mejoras necesarias para mantener el inmueble, el locador está obligado a pagarlas. En cambio, si las mejoras son innecesarias y fueron hechas por el inquilino por una cuestión de comodidad o lujo, el locador no está obligado a pagarlas.
Es importante destacar que si el locador se niega a cobrar el alquiler, el inquilino debe intimarlo para que reciba el pago dentro de las 48 horas siguientes a la notificación. Si el locador no cumple con esta obligación, el inquilino puede consignar judicialmente el monto adeudado y los gastos y costas serán a cargo del locador.
Resolución anticipada del contrato
En cuanto a la resolución anticipada del contrato de alquiler, es importante tener en cuenta que existen diferentes situaciones que pueden influir en el monto de indemnización que se debe pagar al propietario. Si la decisión de finalizar el contrato se toma durante el primer año de alquiler, se debe pagar como indemnización un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble. Si la decisión se toma después del primer año de contrato, la indemnización se reduce a un mes de alquiler. No obstante, si se trata de un inmueble destinado a vivienda, y ya han pasado al menos 6 meses de contrato, y la notificación al locador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde el pago de ninguna indemnización.
En cambio, para las embajadas, consulados, habitaciones con muebles con fines de turismo, guarda de cosas, predios feriales, el monto de la indemnización es de 2 meses de alquiler en caso de rescisión anticipada.
Renovación del contrato
Otro aspecto importante a considerar es la renovación del contrato. En los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato. Si el locador se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin tener que pagar la indemnización correspondiente.
Desalojo
En caso de un incumplimiento de pago, el locador debe intimar al inquilino para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días. La intimación se realiza en el domicilio indicado por el inquilino en el contrato.
Si no se efectúa el pago, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo. El inquilino debe devolver el inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo.
Si el locador se niega a recibir las llaves del inmueble, el inquilino puede consignarlas judicialmente y los gastos y costas de esta acción judicial estarán a cargo del locador. Si se consignan las llaves dentro de los 10 días hábiles siguientes a que se notificó al locador, no se debe pagar el alquiler correspondiente a esos días.
Ajustes o aumentos de precio del alquiler
En los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda, el precio del alquiler se debe fijar como valor único por períodos mensuales, y solo se pueden realizar ajustes anuales. Estos ajustes se realizan utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que es elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Podés consultar el índice aquí.
Comisiones de las inmobiliarias
En el alquiler de inmuebles, la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo cliente.
AFIP
Es importante destacar que los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador en la AFIP, dentro del plazo y con los requisitos dispuestos por la AFIP. Si el locador no registra el contrato, se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683.
Por último, hablemos sobre los métodos alternativos de solución de conflictos. El Estado debe fomentar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres. En los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante. La otra parte no puede cuestionar la vía elegida por el reclamante.
En resumen, es importante tener en cuenta todas estas cláusulas y condiciones en un contrato de alquiler para evitar problemas futuros. En caso de tener alguna duda o necesidad de más información, es recomendable buscar asesoramiento legal y no tomar decisiones apresuradas. Al tener en cuenta estos aspectos, podrás tomar una decisión informada y segura al momento de alquilar una propiedad.
Esperamos que esta información haya sido útil para ti en tu búsqueda de alquilar un inmueble. Si tienes alguna otra pregunta, no dudes en contactarnos. ¡Te deseamos mucha suerte en tu búsqueda!
